Wichtig zu wissen beim Immobilienverkauf: Was ist eigentlich meine Immobilie wirklich wert?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte vorher genau prüfen, wie viel Geld er tatsächlich verlangen kann – und sich dafür professionellen Rat holen. Denn wer zu lange an unrealistischen Vorstellungen festhält, macht am Ende in der Regel das schlechtere Geschäft.

Immobiliencheck: Prüfen Sie, wie viel Ihre Immobilie wert ist

Bei der Immobilienbewertung durch einen Profi erfährt der Verkäufer, was der realistische Marktpreis für seine Immobilie ist.

Foto: iStock/masha_tace

Sind es nun 350.000 Euro? Oder ist das moderne Endreihenhaus mit schöner Dachterrasse in Hamburg-Langenhorn doch eher 400.000 Euro wert? Wenn es um den Verkauf der eigenen Immobilie geht, hat diese Frage enorme Bedeutung. Das Problem: Die meisten Besitzer bewerten ihre Immobilien viel zu positiv – weil ihnen die nötige Expertise fehlt, oder weil sie mit dem Objekt emotional zu sehr verbunden sind. Die meisten Käufer hingegen suchen nach Mängeln, um den Preis zu drücken – unter dem Strich steht dann oftmals eine große Differenz.

 

Wenn Privatverkäufer zu lange an unrealistischen Preisvorstellungen festhalten, kann daraus sogar ein ernsthafter finanzieller Schaden entstehen. Denn: Wer nach einer Immobilie sucht, beobachtet den Markt in der Regel langfristig. Und ein Objekt, welches über viele Monate keinen Käufer findet, macht einen schlechten Eindruck. Am Ende könnte das den Verkäufer in eine derart schlechte Verhandlungsposition bringen, dass er sogar deutlich unter dem tatsächlichen Wert verkaufen muss.

 

Immobilienbewertung: Wodurch wird der Preis bestimmt?

Der Wert einer Immobilie wird durch zahlreiche Kriterien definiert. Für die Wertermittlung ist die Kombination aller Kriterien entscheidend. Neben den Eigenschaften der Wohnimmobilie müssen auch rechtliche Faktoren mit eingerechnet werden. Hier die wichtigsten Kriterien im Überblick:

 

Lage

Wohnfläche

Grundstücksgröße

Art der Immobilie

Baujahr und Zustand

Ausstattungsstandard

Besonderheiten (z.B. Sauna, Kamin)

Durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen

Rechtlicher Rahmen wie Wegerechte oder Denkmalschutz

Anteil der Gemeinschaftsflächen

Angebot und Nachfrage am Markt

 

Verkaufswertermittlung: Profi-Expertise nutzen

Wertvolle Hinweise zum möglichen Verkaufswert kann ein unabhängiges Expertenurteil geben. „Erst mit dem Know-how von Profis bekommen Verkäufer eine realistische Einschätzung, was ihre Immobilie tatsächlich wert ist“, sagt Tobias Boba, Vertriebsleiter Bestand bei der Sparda Immobilien GmbH. Dazu ist etwa eine schriftliche Verkaufswertermittlung eine gute und zudem günstige Option. Hier wird das Haus oder die Wohnung von einem Experten vor Ort genau unter die Lupe genommen. Alle für den Verkaufspreis wichtigen Faktoren werden beurteilt. Zum Beispiel die Bausubstanz, der energetische Standard und natürlich die Lage des Objekts. Erfahrene Anbieter haben im Gegensatz zu den allermeisten Privatverkäufern zudem die Möglichkeit, die zu verkaufende Immobilie mit vielen anderen ähnlichen Objekten zu vergleichen. „Auch das unterstützt eine realistische Preisfindung“, so Tobias Boba.

 

Verkehrswertgutachten: Auf der sicheren Seite

Neben der bewährten Verkaufswertermittlung gibt es darüber hinaus noch das sogenannte Verkehrswertgutachten. Es ist rechtsverbindlich und kommt bei komplizierteren Fällen zum Einsatz. Besonders wenn es rechtlich heikel wird, sind Eigentümer mit einem schriftlichen Gutachten über den Verkehrswert ihrer Immobilie auf der sicheren Seite. Kommt es zum Beispiel zu einer Auseinandersetzung vor Gericht – etwa im Falle einer Scheidung oder Erbschaft –, hat nur ein professionelles Gutachten Bestand. Der zu leistende Aufwand dafür ist deutlich größer als bei einem Kurzgutachten. Bei einem öffentlich bestellten Gutachter sollten dafür circa 2.000 bis 4.000 Euro eingeplant werden. Solch ein Gutachten wird dann auch von Ämtern und Behörden in der Regel ohne Probleme anerkannt.

 

Diese Bewertungsverfahren sind wichtig

Grundsätzlich gibt es bei einem Verkehrswertgutachten drei normierte Bewertungsverfahren: Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Welches die Grundlage für das Gutachten bildet, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Bei dem Vergleichswertverfahren wird aus dem vorhandenen Wohnbestand an ähnlichen Objekten ein Durchschnittspreis errechnet. Individuelle wertbeeinflussende Merkmale, etwa einer Eigentumswohnung können dabei durch Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt werden. Beim Sachwertverfahren fließen die Kosten für den Bau, die Lage, der Immobilienzustand und der Grundstückswert in die Berechnung mit ein. Auch Außenanlagen wie Garagen oder Carports sind zu berücksichtigen. Handelt es sich um eine Mietimmobilie, fließen beim Ertragswertverfahren neben dem Grundstückswert der erzielbare Mietertrag und die marktübliche Renditeerwartung in die Berechnung mit ein.

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