In 5 Phasen zum Traumhaus: So steht Ihr Hausbau auf sicherem Fundament

Sie möchten ein Haus bauen, das voll und ganz Ihren Wünschen und Vorstellungen entspricht? Unser Ratgeber beantwortet Ihnen alle wichtigen Fragen, damit Sie sich mit einem sicheren Gefühl ins Abenteuer stürzen können.

Wohlfühlen in den eigenen vier Wänden

Die perfekte Basis für wunderbare Momente: Die eigenen vier Wände

Den Traum von der eigenen Immobilie haben viele und Dank des günstigen Zinsniveaus können sich immer mehr Menschen diesen Wunsch erfüllen. Eine Immobilie zu erwerben ist das Eine, ein Neubauvorhaben ist aber nochmal eine ganz andere Hausnummer. So aufregend und zuweilen nervenzehrend ein Hausbau auch sein mag, die Vorteile liegen auf der Hand: Wer selber plant und baut (beziehungsweise bauen lässt), steht am Ende wirklich in seinem ganz persönlichen Traumhaus, in dem alles genauso ist, wie man es sich immer gewünscht hat. Außerdem ist alles neu, Renovierungsstaus gibt es nicht, energetisch ist alles auf dem aktuellen Stand und die Einrichtung ist modern und entspricht von Beginn an den eigenen Vorlieben.

 

Bis zum Einzug ins Traumhaus bedeutet ein Neubau aber auch, dass  viele Entscheidungen zu treffen sind und nicht selten braucht es auch ein bisschen Durchhaltevermögen. Am Ende lohnt sich die Mühe aber auf jeden Fall! Damit Ihr Bauprojekt auf soliden Füßen steht, zeigen wir Ihnen, welche Phasen es typischerweise zu meistern gilt und geben Ihnen viele nützliche Tipps, worauf Sie auf Ihrem Weg ins Traumhaus achten sollten.

Der erste Schritt: Schauen wie viel Immobilie können wir uns leisten?

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Entscheidungs- und Findungsphase

Der erste Schritt auf dem Weg zum Neubau ist der Kassensturz und die Beantwortung der Fragen: Wie viel Immobilie kann ich mir überhaupt leisten? Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung und mit welchem Kreditrahmen kann gerechnet werden? Erst wer diese Fragen einigermaßen treffsicher zu beantworten weiß, kann auch einschätzen, in welchem finanziellen Rahmen sich ein Bauvorhaben maximal bewegen sollte. Das ist schon für die Grundstückssuche wichtig. Ein frühes erstes Beratungsgespräch in der Bank macht daher durchaus Sinn – auch wenn es noch kein konkretes Bauprojekt gibt.

 

Entscheidend für die Suche nach dem passenden Grundstück ist auch die Definition der eigenen Wünsche und Vorlieben. Was ist Ihnen besonders wichtig: innenstadtnahes Wohnen, eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die örtliche Infrastruktur – vielleicht Einkaufsmöglichkeiten, Kitas und Schulen direkt im Wohnort? Oder legen Sie mehr Wert auf viel Platz und Ruhe um sich herum und sind dafür vielleicht auch bereit, weiter außerhalb zu bauen? Fakt ist, je weiter Sie sich von den Zentren der größeren Städte entfernen, desto mehr Quadratmeter Baufläche bekommen Sie in der Regel für gleiches Budget, besonders in den Metropolregionen steigen die Quadratmeterpreise meist mit größerem Angebot an örtlicher Infrastruktur. Hier gilt es die eigenen Bedürfnisse abzuwägen.

 

Haben Sie ein infrage kommendes Grundstück gefunden, prüfen Sie zunächst gültige Bauvorschriften. Dazu lohnt sich ein Blick in den Bebauungsplan, der bei der Gemeinde eingesehen werden kann. Daraus lassen sich u.a. die Größe des Baufeldes und die zulässige Geschossanzahl (wichtig für die spätere Entscheidung für einen Haustyp) ableiten. Mit Zustimmung des Eigentümers kann es bei ernsthaftem Interesse außerdem sinnvoll sein, ein Bodengutachten schon vor dem Kauf anfertigen zu lassen. Dadurch lassen sich zum Beispiel die Kosten für eine geplante Unterkellerung wesentlich besser einschätzen.

 

Ebenfalls vor dem Kauf sollte eine erste Einschätzung der voraussichtlichen Baunebenkosten erfolgen, damit es später keine bösen Überraschungen gibt. Dabei kann Ihnen unsere Checkliste helfen.

Ihre persönliche Checkliste zur Fixkostenschätzung

Als Hauseigentümer müssen Sie nie wieder Miete zahlen - ein echter Grund zur Freude. Mit welcher monatlichen Belastung Sie für die Finanzierung ihres Traumhauses rechnen müssen und wie viel Eigentum Sie sich leisten können, berechnen Sie einfach mit unserer Checkliste. Einfach auf das PDF-Symbol klicken und kostenfrei downloaden.

Der erste Schritt: Schauen wie viel Immobilie können wir uns leisten?

Mehr als nur günstige Zinsen – so finden Sie das passende Finanzierungskonzept für Ihre Wohnwünsche

Sind Sie sich sicher, das perfekte Stückchen Land gefunden zu haben, gilt es nun, die richtige Finanzierung zu finden. Konditionsvergleiche im Internet können zwar eine erste Orientierung bieten, ersetzen aber nicht das persönliche Beratungsgespräch! Neben dem persönlichen Vertrauen von Mensch zu Mensch und dem guten Gefühl, mit der großen Entscheidung für die richtige Finanzierung nicht allein zu sein, steht Ihnen Ihr persönlicher Berater vor allem mit seiner Expertise und seiner Erfahrung zur Seite. Bei der gemeinsamen Betrachtung Ihres Vorhabens werden Ihre persönlichen Wünsche und Ihre Lebensumstände berücksichtigt. Sie erhalten ein individuelles Finanzierungskonzept, in das neben einem guten Zinssatz viele weitere Aspekte mit einfließen: Welche Förderungen können Sie für Ihr Projekt in Anspruch nehmen – können zum Beispiel Förderbanken oder staatliche Zuschüsse, wie Riestermittel oder das Baukindergeld in Anspruch genommen werden? Welche Kreditlaufzeit ist für Sie die Richtige und welcher Tilgungssatz? Können Bausparmittel eingesetzt werden, für die Finanzierung oder um das Zinsänderungsrisiko einer möglichen Anschlussfinanzierung zu kontrollieren? Können Sie steuerliche Vorteile geltend machen? Welche Absicherungen sind sinnvoll? Diese und viele weitere Fragen beantworten Ihnen die Finanzierungsexperten im persönlichen Beratungsgespräch, damit Ihre Baufinanzierung nicht nur günstig, sondern die für Sie individuell Richtige ist. Tipp: Wenn Sie zum Finanzierungsgespräch bereits alle wichtigen Unterlagen mitbringen, geht es auch mit der Kreditzusage schneller! Eine gute Übersicht finden Sie hier. Idealerweise haben Sie auch schon erste Pläne für Ihren Neubau gemacht, damit Sie für eine Gesamtfinanzierung eine Baukostenaufstellung und eine Baubeschreibung vorlegen können.

 

Schließlich steht dann der Termin beim Notar an – zur Unterzeichnung des Kaufvertrages. Dieser wird dann in der Regel auch die Grundbucheintragung in die Wege leiten. Wichtig: Planen Sie die Kosten für Notar und Grundbuchamt sowie die Grunderwerbssteuer bei den Baunebenkosten ein, die Grundsteuer von nun an bei Ihren Lebenshaltungskosten!

 

Herzlichen Glückwunsch, ab sofort sind Sie stolzer Grundeigentümer!

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Jetzt wird es ernst: Start in die Planungsphase

Planungsphase

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Spätestens jetzt geht es an die Bauplanung – oft läuft diese natürlich bereits vor Abschluss der Finanzierung parallel. Die wenigstens bauen ein Haus heute noch komplett selber, das heißt, in der Regel steht nun die Entscheidung für einen Bauträger an. Besuchen Sie dazu unbedingt mehrere Anbieter in ihren Musterhäusern und lassen Sie sich Angebote machen. Nur so können Sie die verschiedenen Bauleistungsbeschreibungen vergleichen, in denen genau geregelt ist, welche Leistungen der Bauträger in welchem Maße erbringt und welche Beträge für die einzelnen Positionen jeweils veranschlagt werden. Mit dem Bauträger Ihrer Wahl steigen Sie schließlich richtig in die Planung ein und erstellen eine Bauzeichnung. Diese ist dann auch die Grundlage für den zu stellenden Bauantrag.

 

In der Regel haben Sie die Möglichkeit, einzelne Gewerke aus der im Bauvertrag vereinbarten Leistung zu streichen und fremd zu vergeben. Dafür kann es sich lohnen, Kostenvoranschläge von Installateuren, Zimmerleuten, Dachdeckern, Elektrikern, Malern, Fliesenlegern oder Küchenbauern einzuholen. Eigenleistungen können in der Finanzierung berücksichtigt werden und zu einer Reduktion der Verpflichtungen gegenüber der Baufirma führen. Insgesamt können Eigenleistungen und die Vergabe einzelner Arbeiten an Fremdfirmen bares Geld sparen – dem gegenüber steht allerdings der Nachteil, dass die Koordination vieler einzelner Gewerke, die nicht durch den Bauträger beauftragt werden, sehr mühsam und zeitintensiv sein kann. Dies kann zu Verzögerungen führen und dadurch zu einer Verlängerung der Bauzeit. Beides gilt natürlich auch, wenn Sie ganz auf einen Bauträger verzichten und komplett in Eigenleistung und / oder mit einzelnen Gewerken bauen.

 

Spätestens nach Bewilligung des Bauantrages durch das zuständige Bauamt, sollten Sie von Ihrer Baufirma eine Zeitplanung vorgelegt bekommen. Dieser können Sie entnehmen, welche Gewerke wann dran und welche Baufortschritte wann zu erwarten sind. Außerdem geht daraus hervor, zu welchen Zeitpunkten Sie gewisse Leistungen vorlegen müssen, zum Beispiel die Küchenplanung.

 

Anhand Ihres Bauplanes wird die Elektrofirma nun mit Ihnen einen Installationsplan erstellen, in dem genau festgelegt wird, wo sich später Lichtschalter, Steckdosen, Deckenspots etc. befinden werden. Tipp: Wenn Sie Kinder haben oder planen, entscheiden Sie sich am besten für SCHUKO-Steckdosen mit integriertem Kinderschutz. Auch Steckdosen in Fensterleibungen haben sich in den letzten Jahren immer stärker verbreitet – perfekt u.a. für die Weihnachtsbeleuchtung.

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So planen Sie die Details für Ihr Wunschzuhause richtig

Nun startet schließlich auch die Zeit der Bemusterungen – ein Wort, das viele Bauherren vorher noch nie gehört haben und das sich nun schnell zum (Un-) Wort des Jahres entwickeln kann. Sie werden von nun an viel Zeit in Sanitärausstellungen und Fliesenmärkten, bei Tischlern, Treppenbauern, Küchen- und Baustoffhändlern verbringen, denn nun gilt es, Detailentscheidungen zu treffen: Waschbecken und Armaturen, Fenstergriffe, Haustür, Bodenbeläge, Dachpfannen und vieles mehr gilt es auszuwählen. Übersteigen die jeweiligen Kosten die dafür in der Bauleistungsbeschreibung aufgeführten Beträge, bekommen Sie von Ihrer Baufirma entsprechende „Ergänzungsangebote“. Tipp: Planen Sie einen gewissen Betrag für „Zusatzwünsche“ wie größere Fliesen oder eine flachere Duschwanne schon von Anfang an mit ein.

 

Auch einige grundlegende Entscheidungen müssen Sie spätestens nun treffen. So empfehlen Experten für moderne Neubauten eine kontrollierte Be- und Entlüftungsanlage für ein gutes Raumklima und um Feuchtigkeit (und Schimmel) zu vermeiden. Außenjalousien können den Wohnkomfort erhöhen. Eine höhere Sicherheitsstufe bei Türen und Fenstern erhöht den Einbruchschutz. Viele wünschen sich einen Kamin für kuschelige Winterabende. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, vorausschauend zu denken – und Kompromisse einzugehen, wenn man feststellt, dass das Budget knapp wird.

 

Bevor die ersten Bauarbeiter auf der Baustelle aufschlagen, wird es außerdem Zeit, die richtigen Versicherungen abzuschließen. Welche Versicherungen neben der Bauherrenhaftpflicht unbedingt empfehlenswert sind, können Sie hier detailliert nachlesen. Möglicherweise macht auch die Beauftragung eines unabhängigen Bausachverständigen Sinn, der in regelmäßigen Abständen die Baufortschritte und die Durchführung der Arbeiten fachmännisch überprüft.

Die Vorbereitungsphase: Das Grundstück wird vorbereitet

Vorbereitungsphase

3.

Nun kann es losgehen. Zunächst muss das Grundstück vorbereitet werden, das heißt, spätestens jetzt müssen eventuelle Abriss- und Rodungsarbeiten erfolgen. Planen Sie auch die vorbereitenden Erdarbeiten bei ihrer Kostenkalkulation ein. Dann folgt die Einmessung durch die Baufirma. Die benötigten Versorgungseinrichtungen wie Baustrom- und Bauwasseranschlüsse werden verlegt. Die Baustelle wird abgesichert. Schließlich erfolgen erste Baggerarbeiten, insbesondere bei Errichtung eines Kellers. Gegebenenfalls werden Drainagen gelegt. Schließlich folgt das Gießen der Bodenplatte.

Die Bauphase: Das Eigenheim nimmt Gestalt an

Bauphase

4.

Sofern Sie keine Eigenleistungen geplant haben, können Sie sich an diesem Punkt, an dem es so richtig losgeht, erstmal entspannt zurücklehnen – vorausgesetzt, Sie sind mit dem Bemustern bereits fertig. Denn nun folgen die eigentlichen Bauphasen.

 

Zunächst wird der Rohbau erstellt. Außen- und Innenwände werden gemauert, der Dachstuhl errichtet. Diese Arbeitsschritte gehen erstaunlich schnell und so kann in der Regel bereits wenige Wochen nach Baubeginn das erste Mal gefeiert werden: Das Richtfest steht an. Eine gute Gelegenheit, Freunden und Bekannten das zukünftige Eigenheim zu zeigen und die neuen Nachbarn kennenzulernen!

 

Nach dem Richtfest wird fleißig verputzt oder verklinkert und die Dachdecker treten an. Zeitgleich wird im Haus mit den Elektro- und Sanitärinstallationen begonnen.

Es folgt der Innenausbau: Fenster und Türen werden eingesetzt, der Estrich gegossen, Putz- und Malerarbeiten durchgeführt, Treppen eingebaut. Zu guter Letzt werden die sanitären Anlagen eingebaut und die Elektroinstallationen abgeschlossen.

 

Die richtigen Anschlüsse nicht vergessen

In der Regel sind Sie in Eigenleistung dafür verantwortlich, dass alle nötigen Anschlüsse rechtzeitig verlegt werden: Gas- oder Fernwärme, Strom, Wasser/Abwasser, Telefon und Internet, Regenwasserentwässerung. Mühsam aber lohnenswert kann es sein, wenn Sie sich dahinterklemmen, die einzelnen Anbieter miteinander zu koordinieren – ärgerlich ist, wenn der Bagger von den Stadtwerken die Leitungen wieder aufbuddelt, die zwei Tage zuvor der Bagger der Wasserwerke zugeschüttet hat. Ganz besonders, weil Sie für jeden einzelnen Arbeitsschritt eine Rechnung bekommen. Wichtig: Planen Sie die Hausanschlusskosten bei Ihrer Kalkulation mit ein!

 

Dann ist der große Tag gekommen: Es folgt die abschließende Bauabnahme durch Sie von Ihrer Baufirma und die Schlüsselübergabe! Dieser aufregende Tag ist auch deshalb wichtig, weil ab jetzt Ihre Garantiezeiträume laufen, in denen Sie Beanstandungen melden und Ersatz verlangen können.

Eigenleistungen machen das Wohneigentum erst so richtig schön

5.

Abschlussphase

Spätestens jetzt wird es für viele Bauherren nochmal anstrengend, denn jetzt können Sie so richtig loslegen und mit übrig gebliebenen Eigenleistungen starten, wie Verlegen von Fußbodenbelägen, Anlieferung und Einbau der Küche, erster Möbelaufbau. Tipp: Viele Baufirmen lassen mit sich reden, so dass Sie auch schon vor der Bauabnahme mit Ihren Eigenleistungen starten können.

 

Und dann ist er da: der Tag des Umzugs! Sofern Sie kein Umzugsunternehmen beauftragen, planen Sie ausreichend Zeit zum Kisten packen ein. Tipp: Ziehen Sie aus einer Mietwohnung um, kündigen Sie Ihren Mietvertrag nicht zu früh. Miete und Darlehensraten gleichzeitig sind natürlich nicht leicht zu stemmen, aber im Zweifel spart Ihnen ein Monat mehr jede Menge grauer Haare – zumal nach dem Umzug oft noch einige Arbeiten in der alten Wohnung anstehen, bevor die Übergabe erfolgen kann.

 

Neben dem Auspacken und Einrichten gilt es auch noch an die Grundstücksüberfahrt zu denken. Bauen Sie in einem bestehenden Wohngebiet wird in der Regel zu Beginn eine Baustellenüberfahrt errichtet. Als Eigentümer sind Sie nach Abschluss der Bauarbeiten dazu verpflichtet, beim Wegewart Ihrer Gemeinde eine Grundstücksüberfahrt in Auftrag zu geben. Und ja, auch diese Kosten sollten Sie einplanen. Ebenfalls eine Rechnung wird Ihnen einige Wochen oder Monate nach Ihrem Einzug das Katasteramt schicken, dessen Mitarbeiter eines Tages auf Ihrem Grundstück die Einmessung vornehmen.

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Fast geschafft – jetzt fehlt nur noch das Drumherum

Schließlich stehen noch die Außenanlagen auf dem Programm, denn wenn Ihr Haus fertig ist, herrscht drum herum in der Regel noch Baustelle – es sei denn, Ihre Bauleistungsbeschreibung sieht die Außenanlagen mit vor. Nun gilt es, möglicherweise übrig gebliebenen Bodenaushub zu verteilen oder zu entsorgen, um das Haus herum zu pflastern, Rasen zu sähen, Blumen und Hecken zu pflanzen, Zäune zu setzen, Carport oder Gartenhaus zu errichten. Auch hier wartet noch einiges an Arbeit und potenziellen Kosten, aber unterm Strich haben Sie es jetzt schon geschafft: Sie wohnen in Ihrem ganz persönlichen Traumhaus!

 

So anstrengend so ein Hausbau zuweilen auch sein mag, am Ende werden sich alle Ihre Mühen gelohnt haben! Sie werden als Bauherr viel lernen und viele Entscheidungen treffen, aber sich nach Herzenslust all das aussuchen zu können, wovon man schon immer geträumt hat, macht auch viel Spaß. Und mit ein bisschen Vorbereitung und guter Kalkulation wird er am Ende ganz sicher wahr werden: Ihr ganz persönlicher Traum vom eigenen Traumhaus!

  •   Bildnachweise

    Fotos: iStock (Geber86, peopleImages, simonkr, skynesher (3), SolisImages); Illustrationen: iStock (candy, EgudinKa, ionicBestiary, natrot, pikepicture, pop_jop, Roi and Roi, ujekjery), Shutterstock (Tetiana Yurchenko)

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